И снова ипотека на покупку коммерческой недвижимости: есть вопросы, нет ответов
На сделки с жильем приходится одна пятая, или двадцать процентов всех сделок. Несколько лет назад цифра была ниже. Но говорить о развитии отечественного рынка в этом направлении пока рано. Банковский сектор никакой динамики в ипотечном направлении не показывает. Причина — несовершенство законодательства.
Сложности ипотечных сделок
Оформление закладной на коммерческий объект нормативными актами запрещается до момента заключения сделки купли-продажи. Получается, сначала компания приобретает недвижимость, а закладывать ее для получения средств, необходимых для покупки, может только после приобретения. Налицо явное противоречие здравому смыслу.
К тому же зарегистрировать такую собственность с одновременным отягощением его ипотекой невозможно. Получается, что для приобретения коммерческой недвижимости требуются средства, но получить их можно только после покупки. Отсюда вытекает, что ипотека на покупку коммерческой недвижимости выгодна для крупного капитала. Но разве представителям крупного бизнеса ипотека необходима?
Почему ипотека нежилой недвижимости пока непопулярна?
Для представителей среднего бизнеса остаются только изобретаемые ими схемы. Приобретение недвижимости по ипотеке возможно только при обращении в банк собственника, переуступающего кредит покупателю. Но не каждый покупатель на такую сделку согласен.
Ставки по кредитам ниже рентабельности большинства компаний, потому выгодно взять займ, а не изымать средства из бизнеса. Требования к платежеспособности заемщика только подтверждают, что у руководства компаний не все в порядке. К тому же вероятность приобретения помещения, которое будет памятником архитектуры либо культуры достаточно велика. Это связано с тем, что бюрократические процедуры определяют статус строения долгие месяцы либо годы. Поэтому ипотека на покупку коммерческой недвижимости остается весьма сложным вопросом из-за явных противоречий в законах.
Проблемы проявляются даже в случае благополучного на первый взгляд решения вопроса. Например, продавцом является лицо юридическое с несколькими учредителями. Тогда напрашивается необходимость проверки их полномочий. Если в этот момент один из собственников находится в отъезде, то его подпись может и подделываться. Вернувшись из поездки, собственник имеет право оспаривать законность сделки в судебном порядке.
